В России остановился рост городов

Gorojane_1

На днях Росреестр опубликовал данные за 10 лет об изменении площади городских поселений в нашей стране. Выяснилось, что значительного прироста нет. Урбанизация закончилась? Приготовьтесь, в этом тексте очень много цифр.

На 1 января 2020 года в 173 городах население превышало 100 тысяч, а в 15 – миллион человек

Впереди – Москва

По информации Росреестра в период 2010-2020 годов суммарная площадь городов в РФ увеличилась с 8 миллионов гектаров до 8,412 миллиона. Правда, тут стоит учесть одномоментное увеличение площади Москвы на 147 тысяч гектаров в 2012 году за счёт присоединения нескольких районов Московской области (проект «Большая Москва»). Итого на все остальные города России остаётся прирост площади в 265 тысяч гектаров.

Городские поселения в нашей стране занимают примерно 0,5 процента (1,7 миллиарда гектаров) всех её земель, хотя проживает в них около 75 процентов населения России (это по официальным данным).

Росреестр отмечает, что площадь городов несколько увеличилась не столько за счёт присоединения новых территорий, сколько из-за уточнения границ и инвентаризации земельных участков. В границах городов за 10 лет площадь земли, находящейся в собственности физических лиц, увеличилась с 624,8 тысячи гектаров до 946,3 тысячи гектаров, в собственности юридических лиц – с 247,8 тысячи гектаров до 432,5 тысячи гектаров.

Площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, уменьшилась с 7,09 миллиона гектаров до 7,03 миллиона гектаров, то есть почти не изменилась. Хотя за 10 лет с 89 процентов городских земель, находившихся в собственности государства и муниципалитетов, показатель сократился до 83,6 процента. Получается, что практически весь прирост территорий городов пришёлся на частную собственность.

Столь незначительный за 10 лет прирост площади городов в России подтверждает тот факт, что массовое появление многоквартирных «человейников» происходит почти исключительно за счёт уплотнительной застройки имеющихся территорий.

Мало ли в России городов и их обитателей

Этот показатель всё время варьируется, но по состоянию на 26 апреля 2019 года после преобразования посёлка Мурино в город число таковых в России составило 1117 единиц. На 1 января 2020 года в 173 городах население превышало 100 тысяч, а в 15 – миллион человек. В городах проживает 74,66 процента россиян (в 2010-м – 73,7 процента), в сельских поселениях – 25,34 процента. Всего же, по данным Росстата, на 1 января 2020 года в нашей стране насчитывалось 146 миллионов 748 тысяч 590 постоянных жителей.

Естественная убыль населения России из-за превышения показателей смертности над показателями рождаемости если в отдельные годы и компенсируется, то за счёт натурализации мигрантов, которые получают гражданство РФ.

Кстати, о мигрантах. Месяц назад МВД России заявило о снижении почти вдвое числа мигрантов в 2020-м. Ведомство отметило, что в нашей стране ежегодно находится от 9 до 11 миллионов иностранных граждан. К концу года их численность снизилась до 6,3 миллиона. Ещё примерно миллион человек имеет разрешение на временное проживание или вид на жительство. Эксперты оценивают вклад труда мигрантов в валовый внутренний продукт России примерно в 15 процентов.

По данным на ноябрь 2020-го в Санкт-Петербурге трудовых мигрантов стало на 88 процентов меньше, чем годом ранее. За 9 месяцев через пункты пропуска в Северную столицу въехали чуть более 213 тысяч иностранных граждан, из которых 67 тысяч человек прибыли ради работы (за аналогичный период 2019-го – более 300 тысяч человек).

Видимо, на рынке недвижимости мы наблюдаем такое же резкое падение спроса на покупку и съём квартир? А ничего подобного.

«Льготная» урбанизация продолжается

Вот только несколько сообщений о рынке недвижимости в Петербурге, появившиеся в последние дни.

По итогам 2020 года в городе введено 3,301 миллиона квадратных метров жилья (примерно на 100 тысяч «квадратов» больше, чем планировалось), почти 164 тысячи из них приходится на ИЖС. В Ленобласти – 2,164 миллиона квадратных метров (планировалось построить около трёх миллионов «квадратов»), из которых 1,121 миллиона – индивидуальное жильё и дома на садовых участках.

При этом эксперты рынка считают, что в Петербурге цены на квартиры завышены в 60-70 процентах новостроек. За два года стоимость квадратного метра в новостройках в среднем выросла на 29 процентов (до 126,2 тысячи рублей). В Ленобласти – на 26 процентов (до 79,7 тысячи рублей). Причины – значительный спрос и низкие ставки по ипотечным кредитам.

Кстати, объём льготных ипотечных кредитов на новостройки в России достиг триллиона рублей, их выдано около 350 тысяч. За 11 месяцев действия программы семьи с двумя и более детьми получили почти 65 тысяч кредитов на 173 миллиарда рублей. Кредит со ставкой в 6,5 процента годовых для покупки жилья в новостройках можно взять на сумму до 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 миллионов рублей – в остальных регионах. Программа продлена до 1 июля наступившего года и распространена на индивидуальное жилищное строительство.

Ни для кого не секрет, что покупка «малолитражных» квартир, которые можно сдавать в аренду и иметь с них постоянный доход, уже не первый год считается едва ли не лучшим вложением средств. Тем более, что из-за оттока мигрантов спрос на съём жилья и расценки падают очень незначительно. Средняя стоимость аренды квартиры в Петербурге через профильное агентство в декабре 2020-го составила 31,4 тысячи рублей в месяц (минус один процент к ноябрю).

На данный момент на вторичном рынке средняя цена аренды однокомнатной квартиры составляет 20,4 тысячи рублей в месяц, а двухкомнатной – 29,3 тысячи рублей (минус 4 процента).

В сухом остатке

Первое. Города в России продолжают уплотнительно застраиваться многоэтажными коробками в рамках имеющихся территорий в ущерб созданию необходимых для нормальной жизни человека пространств.

Второе. Полноценных данных о структуре населения, внутренней и внешней миграции в города, особенно крупные, нет. И отложенная из-за пандемии Всероссийская перепись населения, скорее всего, проблему не решит.

Третье. Льготную ипотеку, наверное, имеет смысл оставить только для индивидуального жилищного строительства вне городских поселений.

Четвёртое. Несмотря на существенный всплеск интереса горожан к загородной недвижимости из-за пандемии (правда, эта тенденция нарастает в последние годы и без участия коронавируса), «квартирный вопрос» в мегаполисах никуда не денется. Хотя бы потому, что созданием полноценной бытовой инфраструктуры для ИЖС государство практически не занимается.

Пятое. Для Петербурга, который в предместьях, относящихся к юрисдикции Ленобласти, оброс под завязку застроенными «человейниками» городами-спутниками, весь этот набор сложных обстоятельств особенно актуален. Принятие достаточно радикальных решений, в том числе и административно-территориальных, в Невском крае неизбежно.

Игорь Теплов

Поделиться ссылкой: